Lokalizacja, standard, prestiż czy widok? Od czego zależą ceny mieszkań i co sprawia, że niektórzy sprzedają się jak ciepłe bułeczki po cenach, które wydają się stosunkowo wysokie, podczas gdy stosunkowo niedrogie pozostają niezamieszkane jeszcze długo po zakończeniu projektu?
Biorąc pod uwagę geograficzny rozkład cen ofertowych na rynku nowych mieszkań, widać wyraźnie, że na niektórych obszarach ceny mkw. mieszkań są znacznie niższe lub znacznie wyższe od średniej rynkowej. Co więcej, ceny mieszkań w budynkach zlokalizowanych w tej samej dzielnicy lub nawet przy tej samej ulicy mogą różnić się o kilkaset zł za mkw. Powstaje pytanie – jakie czynniki wpływają na ceny w poszczególnych projektach i czy sprzedający oczekuje, że zostanie zapłacona drogo czy tanio?
Zróżnicowane ceny, różne preferencje
W opinii rzeczoznawców majątkowych i analityków rynku nieruchomości, a także skupów nieruchomości głównymi czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości są po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja. Trudno się z tym nie zgodzić – lokalizacja nieruchomości jest Pierwszy czynnik, na który zwracają uwagę kupujący chcąc kupić mieszkanie. Oczywistym jest, że im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena. Najwyższe ceny mieszkań notowane są w centrum miasta. Najpopularniejszymi, a przez to najdroższymi są dzielnice typowo mieszkaniowe, takie jak Mokotów w Warszawie czy Zwierzyniec w Krakowie. Jednak wizerunek poszczególnych części miasta może zmieniać się na przestrzeni lat, co związane jest m.in. z rozwojem infrastruktury czy zmianami preferencji nabywców. Budowa linii tramwajowej czy stacji metra podnosi atrakcyjność danej lokalizacji, co zwykle podnosi ceny mieszkań. I odwrotnie: planowana droga ekspresowa, stacja benzynowa czy inne obiekty w pobliżu mieszkania, które negatywnie wpływają na jakość życia mieszkańców, mogą obniżyć ceny jeszcze przed rozpoczęciem projektu.
Z badania preferencji nabywców wynika, że atrakcyjność danej lokalizacji ocenia się przede wszystkim na podstawie dobrych połączeń komunikacyjnych z innymi częściami miasta, bliskości infrastruktury publicznej (szkoły, przedszkola, przychodnie) lub lokali usługowych oraz niewielkiej odległości na tereny zielone. Istotny jest również ogólny charakter okolicy, w tym rodzaj pobliskiej zabudowy.
Z punktu widzenia dewelopera
Kwestia atrakcyjności lokalizacji jest również ściśle związana z cenami gruntów. Na terenach silnie zurbanizowanych, gdzie brakuje gruntów niezabudowanych, ich ceny są znacznie wyższe niż ceny gruntów w peryferyjnych częściach miasta. Przykładem może być różnica w cenach gruntów w Warszawie (za https://skupnieruchomosci-warszawa.pl)
Decyzję dewelopera o zakupie danej nieruchomości na cele inwestycyjne zwykle poprzedzają liczne analizy. Na ich podstawie inwestorzy decydują, czy dana lokalizacja będzie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców i czy opłaca się im ponosić wszelkie niezbędne wydatki z uwagi na potencjalne przychody.
Z punktu widzenia inwestora na ceny mieszkań wpływ mają następujące czynniki: koszt zakupu gruntu, koszty budowy, koszty pośrednie (w tym koszty projektu architektonicznego i nadzoru, koszty zarządzania projektem, marketingu i sprzedaży) oraz jako koszty finansowe. Wbrew obiegowym opiniom o marży generowanej na projektach deweloperskich, na ceny mieszkań wpływ mają przede wszystkim koszty budowy i zakupu gruntu. Jeśli grunt można kupić po atrakcyjnej cenie i obniżyć koszty budowy, mieszkania można budować taniej i sprzedawać po niższych cenach. To główna przyczyna różnic w cenach mieszkań odnotowywanych nawet w tej samej dzielnicy.
Diabeł tkwi w szczegółach
Na ceny nieruchomości duży wpływ ma standard wykończenia – zarówno mieszkania, jak i całego budynku oraz jego otoczenia. Całkowity koszt projektu zależy w dużej mierze od planowanego standardu. Większość deweloperów oferuje mieszkania z segmentu low-end (popularnego). Takie projekty charakteryzują się gęstą zabudową, prostą architekturą i zastosowaniem średniej jakości materiałów wykończeniowych. Z kolei projekty mieszkań oferują wyższy standard wykończenia, na który składa się m.in. uatrakcyjnienie elewacji, wysoka jakość wykończenia części wspólnych czy dodatkowe udogodnienia w budynku (np. ochrona, portier, concierge, siłownia, pokój zabaw dla dzieci, itp.). Kolejnym ważnym aspektem są wielkości oferowanych mieszkań i to, jak dobrze zaspokajają lokalny popyt.
Różne ceny w jednym projekcie
Rzadko zdarzają się projekty, w których wszystkie mieszkania oferowane są w tej samej cenie za mkw. Ceny mieszkań w tym samym projekcie również mogą się znacznie różnić. Czynniki, które na nie wpływają to:
lokalizacja nad parterem – wszystko zależy od typu budynku, ale generalnie bardziej pożądane są mieszkania położone na wyższych kondygnacjach, ponieważ oferują atrakcyjniejsze widoki i są jaśniejsze. Im wyższe piętro, tym wyższa cena mieszkania;
ekspozycja – w naszym klimacie nabywców zazwyczaj interesują mieszkania z ekspozycją na południe lub zachód. Ceny za m2 takich mieszkań są zazwyczaj wyższe niż w przypadku innych mieszkań w tym samym budynku;
widoki, atrakcyjność otoczenia i prywatność – nie ma wątpliwości, że mieszkania z widokiem na park czy plac będą miały wyższą cenę niż te z widokiem np. na ruchliwe ulice. Kupujący rozważy również kwestie prywatności, na przykład odległość do sąsiednich budynków;
metraż lokalu – najpopularniejsze małe mieszkania oferowane są zazwyczaj po wyższej cenie za mkw. Trudniej jest znaleźć nabywców na duże mieszkania, które zazwyczaj oferowane są po niższych cenach za mkw., aby częściowo zrekompensować wysoką cenę całkowitą lokalu. Wyjątkiem mogą być bardzo duże lokale, podobnie jak „penthouse’y” usytuowane na ostatnich kondygnacjach budynku, których ceny, ze względu na ich unikatowość, mogą być znacznie wyższe niż mieszkań standardowych;
funkcjonalność mieszkania – czasami kształt budynku lub wymagania konstrukcyjne wymuszają przyjęcie przez architekta pewnych niekorzystnych rozwiązań (np. kuchnia bez okien czy pokoje przechodnie). Ograniczona funkcjonalność takich mieszkań często przekłada się na niższe ceny;
dodatkowe powierzchnie, takie jak balkony, tarasy, loggie i ogródki – dodatkowa powierzchnia, która w pewnym sensie zwiększa powierzchnię użytkową mieszkania, zwykle podnosi też cenę mkw. mieszkania.
Podsumowując, lista czynników wpływających na cenę mkw. mieszkania jest długa, a kwestia bardzo złożona. Istnieje wiele zmiennych, które mogą bezpośrednio lub pośrednio wpływać na wartość danej jednostki. Mechanizmy rynkowe umieszczają cenę transakcji gdzieś pomiędzy tym, czego oczekuje kupujący, a tym, co chce zaoferować sprzedający. Należy jednak pamiętać, że na cenę mieszkania mogą mieć również wpływ osobiste preferencje i gusta, które trudno obiektywnie ocenić. Mówi się przecież, że rzeczy są warte tyle, ile ktoś jest w stanie za nie zapłacić.
Artykuł sponsorowany
źródło: materiał klienta
